פסק-דין בתיק ה"פ 250/06

א.         רקע עובדתי

1.         המבקשים הם יורשי המנוח יהודה זר ז"ל (להלן: "המנוח"), על פי צוואתו מיום 7.11.80, שקויימה על ידי בית הדין הרבני האזורי בפתח-תקווה ביום 6.6.88, לאחר פטירת אשתו פסיה זר ז"ל. פרטי המבקשים מופיעים בסעיף 2 לתצהיר בנו של המנוח (ידידיה זר) התומך בבקשה. המבקשים עתרו לבית המשפט בהמרצת פתיחה זו למנות בורר מכריע, אשר יפסוק בחילוקי דעות שבינם לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המשיב"). חילוקי דעות אלה, כך נטען, נובעים מהסכם החכירה שנחתם בין סבם המנוח של המבקשים לבין המשיב, ואשר כלולה בו תניית בוררות מחייבת.

2.         ביום 31.3.36 נחתם חוזה חכירה לתקופה של 49 שנה (להלן: " ההסכם הראשון"), בגין שטח הידוע כיום כגוש 6400 חלקה 174 (להלן: " החלקה"), בין מושב סלונדי, אגודה שיתופית בע"מ, לבין המנוח. עם פירוקו של המושב לפני שנים רבות, הועברה הבעלות במקרקעי המושב לקק"ל, ולניהולו של המשיב.

3.         ביום 11.4.85 חתם המנוח על הסכם חכירה חדש עם המשיב, אשר תנאיו זהים לתנאי ההסכם הראשון, למעט ההוראה המתייחסת לסכום דמי החכירה (להלן: " ההסכם החדש").

4.         בהסכם החדש מצויה תניית בוררות (פסקה כ"ד), שהועתקה כלשונה מן ההסכם הראשון, וזו לשונה:

"אם יפלו חלוקי דעות בין המחכיר ובין החוכר בעקב החוזה הזה או בעקב אחד מסעיפיו או תנאיו, יכריע משפט בוררים. משפט הבוררים יהא מורכב מב"כ אחד של המחכיר, ב"כ אחד של החוכר ואיש שלישי אל צדדי כמכריע שיבחר ע"י שניהם, וכשאין הסכם על השלישי ימונה ע"י הועד הלאומי של כנסת ישראל בא"י...".

5.         במועד כלשהו בשנות השמונים של המאה הקודמת, שונה ייעוד המקרקעין בהם מצויה החלקה משימוש חקלאי לשימוש עירוני, באופן המאפשר לבנות על החלקה 9 יחידות דיור. המנוח סבר באותה עת, וכך סבורים גם כיום יורשיו, כי זכותם לנצל את זכויות הבניה על החלקה מבלי לשלם למינהל דמי היתר. מחלוקת זו התעוררה עוד בטרם חתם המנוח על ההסכם החדש בשנת 1985, כפי שעולה מתצהירה של מרסל בן דורי, מנהלת המחלקה החקלאית במחוז מרכז של המשיב, התומך בתגובת המשיב, ומן המסמכים שצורפו אליו. המינהל דחה את עמדת המנוח, ועמד על כך שזכותו לנצל את החלקה מוגבלת לקיום נחלה חקלאית במשק עזר. המשיב טען, וכך הוא טוען גם כיום, כי לצורך ניצול זכויות הבניה בחלקה צריכים היורשים לחתום על הסכם חכירה חדש ועל חוזה פיתוח, שבמסגרתו ידרשו לשלם דמי היתר על פי נוהלי המשיב. בסופו של דבר נחתם ההסכם החדש באותם התנאים של ההסכם הראשון.

6.         מאז שנחתם ההסכם החדש בשנת 1985, ובמשך 20 שנה לאחר מכן, לא נראה שהמנוח או יורשיו עשו דבר כדי לקדם את טענתם לניצול זכויות הבניה בלא תשלום דמי היתר. רק ביום 19.1.06 פנה ב"כ היורשים אל המשיב בדרישה לקיים בוררות על פי ההסכם (במכתב נאמר כי היורשים " חוזרים ודורשים" לקיים בוררות, אך אין ראיה לגבי דרישה קודמת). המשיב דחה גם דרישה זו של היורשים, שכן לטענתו חילוקי הדעות בענין ניצול אחוזי הבניה בחלקה אינם נובעים מהסכם החכירה, ולכן תניית הבוררות איננה חלה עליהם. לפיכך הוגשה בתיק זה הבקשה למינוי בורר מכריע, לאחר שכל צד ימנה בורר מטעמו, כאשר ב"כ המבקשים הוא הבורר מטעמם.

7.         אחת מטענות המשיב הינה כי תניית הבוררות בטלה, או שיש לבטלה, משום שלא ניתנה הסכמת היועץ המשפטי לממשלה לתנייה זו, בניגוד להנחיה שהוציא בנושא. בעקבות כך ביקשתי לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בשאלה זו. היועץ המשפטי לממשלה ציין כי עמדת המשיב בתיק דנן הובאה על ידי ב"כ של היועץ המשפטי לממשלה, ובכל זאת לאור בקשת בית המשפט מפרט היועץ את עמדתו, לפיה אין להפנות את הצדדים במקרה זה להליך בוררות, אלא יש לברר את הסכסוך בבית המשפט. עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה דומה לעמדת המשיב, באופן עקרוני. 

8.         הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות של המצהירים, והסתפקו בכתבי הטענות, בתצהירים שהוגשו ובסיכומיהם.

ב.         תחולתה של תניית הבוררות על המחלוקת שבין הצדדים

9.         המבקשים טוענים כי המחלוקת דעסקינן נוגעת לזכויותיהם על פי הסכם החכירה, ולכן חלה עליה תניית הבוררות. סעיף הבוררות שבהסכם הוא כללי ובלתי מוגבל, וחל על כל חילוקי הדעות שבין הצדדים הנובעים מן ההסכם. הם מבססים את זכותם לניצול אחוזי הבניה בלא תשלום דמי היתר, בין היתר, על סעיף א' להסכם, בו מוגדר המוחכר כ "שטח של 2.521 דונם... וכוללת שני בתים נפרדים של החוכר שנבנו עליה כדין וכל הקבוע והנטוע עליה, הקיימים בה ושיתווספו עליה" (ההדגשה שלי - ע.ב.). עוד מפנים המבקשים לעובדה שבסעיפי ההסכם הדנים בהסכמת המינהל להעברת הנחלה או לחלוקתה, אין התייחסות לזכותו של המינהל לדרוש דמי היתר, כראיה לכך שגם במקרה דנן, אין מקום לדרישה כזו. מעבר לכל אלו, טוענים המבקשים כי הסכם החכירה שבין המנוח למשיב איננו הסכם סטנדרטי, אלא שהוא הסכם הכולל תנאים מיוחדים, אשר נחתם בנסיבות מיוחדות. הטעם לכך הוא שהמנוח לא חכר את הנחלה כמו כל חוכר אחר, אלא שמדובר היה בעסקת חליפין בינו לבין המושב, שבמסגרתה הוא העביר למושב קרקעות שהוא ומשפחתו החזיקו בהן. גם נסיבות אלו, מחזקות את טענת המבקשים כי המשיב איננו רשאי לגבות מהם דמי היתר בגין ניצול זכויות הבניה.

10.        המשיב, לעומת זאת, טוען כי המחלוקת בין הצדדים איננה באה במסגרת הסכם החכירה, שכן היא נובעת ממצב אשר הצדדים כלל לא התייחסו אליו בהסכם (ניצול אחוזי הבניה עקב שינוי ייעוד הקרקע). הסכסוך בין הצדדים איננו קשור להסכם החכירה, ולכן תניית הבוררות איננה חלה. לטענת המשיב, כפי שעולה מן ההסכם (סעיפים ג' ו-יד), מטרתו היחידה היתה לקיים בחלקה נחלה חקלאית, וכל שינוי ייעוד של הקרקע חורג ממסגרתו. ניצול אחוזי הבניה בחלקה הוא נושא להסכם חכירה חדש, בצירוף הסכם פיתוח, ולכל אלו אין דבר וחצי דבר עם הסכם החכירה הקיים.

11.        סעיף 8 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, מסמיך את בית המשפט למנות בורר על פי בקשת בעל דין, אם לא נתמנה בורר לפי ההסכם, כאשר "נתגלע סכסוך בענין שהוסכם למסרו לבוררות". מכאן שהשאלה הראשונה המתעוררת היא האם הסכסוך בין הצדדים הוא ענין שהוסכם למסרו לבוררות, וזאת בהתאם לתניית הבוררות שבהסכם. על פרשנותה של תניית בוררות יחולו ההוראות הכלליות של חוק החוזים לגבי פרשנות חוזה (ס. אוטולנגי בוררות - דין ונוהל, כרך א', 42 (2005)). "הסכם בוררות, על אף תכונותיו המיוחדות, אינו אלא חוזה ועל בית המשפט להגשים את ציפייתם הסבירה של הצדדים" (כב' הנשיא א' ברק בע"א 614/79 המשרד הלאומי לתיירות-ליטורל נ' תור עולם בע"מ, פ"ד לד (4) 617, 627).

12.        אין בפני ראיות כלשהן לגבי כוונת הצדדים בנוגע להיקף תניית הבוררות, אשר נוסחה במקורה בשנת 1936, ורק הועתקה להסכם החדש שנחתם בשנת 1985. המשיב טוען כי יש ללמוד מהתנהגות המנוח, עובר לחתימה על ההסכם בשנת 1985, שהוא ויתר על טענתו לזכות לנצל את אחוזי הבניה בלא תשלום דמי היתר. טענה זו, שהיא טענת מניעות או השתק, כמו גם טענת השיהוי או ההתיישנות שמעלה המשיב, תתבררנה בדיון המשפטי שיתקיים בין הצדדים, ואין בהן כדי ללמד על היקף תניית הבוררות או על מהות הסכסוך בין הצדדים. בסופו של יום, אין בפנינו אלא נוסח תניית הבוררות, שהוא ברור לחלוטין.

תניית הבוררות הכלולה בהסכם מנוסחת בצורה רחבה ביותר, והיא חלה גם על הסכסוך דנן. התנייה חלה על כל חילוקי דעות בין הצדדים "בעקב החוזה הזה או בעקב אחד מסעיפיו או תנאיו". בעניין מהות הסכסוך, כמסתבר, אין מחלוקת בין הצדדים: ברור לשניהם כי טענת המבקשים לניצול אחוזי הבניה בלא תשלום דמי היתר נסמכת על הסכם החכירה. כך טוענים המבקשים במפורש (ראה סעיף 5 לעיל), וכך טוען המשיב עצמו בסיכומיו (סעיף 55), באומרו:

" השאלה המרכזית המוצגת על ידי המבקשים והמצריכה הכרעה הינה - האם מכח הסכמי חכירה שמטרתם עיבוד משק עזר בקרקע חקלאית, ובהם נקבע מפורשות שבהיעדר עיבוד תוחזר הקרקע למחכיר - יש לחוכרים זכות לנצל את הזכויות שנוצרו מכח תכניות בנין עיר (היוצרת זכויות בניה למגורים)..."(ההדגשה שלי - ע.ב.).

הנה כי כן, המבקשים מבססים את זכויותיהם על הסכם החכירה עם המשיב. הם טוענים כי לאור תנאי ההסכם, ולאור נסיבות חתימתו, קמה להם זכות לנצל את אחוזי הבניה בלא תשלום דמי היתר. המשיב, לעומת זאת, טוען כי אין למבקשים זכות שכזו על פי ההסכם. מכאן עולה בבירור כי חילוקי הדעות בין הצדדים הם "בעקב החוזה", כמובנו בתניית הבוררות. אינני נדרש להכריע במסגרת בקשה זו בשאלה האם טענת המבקשים, כי זכויותיהם נובעות מן ההסכם, מבוססת מבחינה משפטית. יתכן שייפסק - כפי שטוען המשיב - שאין כל קשר בין הסכם החכירה הקיים, לבין זכותם של המבקשים לבנות על החלקה. אך המחלוקת בין הצדדים, כפי שהמבקשים מציבים אותה, היא מחלוקת הנובעת מן ההסכם, שכן הם מבססים את טענותיהם על ההסכם. לכן יש לדחות את טענת המשיב כי תניית הבוררות איננה חלה על ההסכם.

ג.          סעיף הבוררות בטל או שיש לבטלו